LOCATION ET SYNDROME DE DIOGÈNE
Certains propriétaires peuvent perdre le lien avec leur locataire à la suite d’impayés de loyer. Ces difficultés peuvent être dues à une perte de contact avec la société, ou les services sociaux mais également résulter du syndrome de Diogène.
Dans cette hypothèse, nous aidons les locataires à mettre fin à cette situation qu’ils ne parviennent plus gérer et aidons les propriétaires à reprendre possession des lieux dans l’intérêt de chacun.
Le syndrome de Diogène en quelques mots ?
Le syndrome de Diogène a été décrit en 1975 par Allison N. Clark afin de définir un trouble du comportement associant une négligence extrême de l’hygiène corporelle et domestique ainsi qu’une syllogomanie (accumulation d’objets hétéroclites) qui conduisent à des conditions de vie insalubres. Les principales conséquences sont le déni de son état et le refus d’aide.
Comment agir en tant que propriétaire ?
S’il n’est pas toujours accompagné d’un impayé de loyer, le syndrome de Diogène entraine des troubles de voisinages et une dégradation du logement.
L’Huissier de justice peut ainsi être amené à constater les nuisances olfactives engendrées par l’état d’insalubrité du logement.
L’article 7 de la loi du 6 JUILLET 1989 dispose que parmi les obligations mises à la charge du locataire, il existe celle d’entretien, de jouissance paisible dans le respect du voisinage.
Le propriétaire pourra donc faire constater par un Huissier de justice l’état du logement loué ou les nuisances causées au voisinage afin de justifier l’engagement d’une procédure aux fins de résiliation du bail et de paiement du loyer.
Nous vous accompagnerons dans cette démarche.
EXPULSION ET TRÊVE HIVERNALE
A défaut de départ volontaire du locataire ou de l’occupant tout au long de la procédure mise en œuvre à son encontre, le terme inévitable est l’expulsion avec le concours de la Force publique (autrement dit les Forces de l’ordre).
Le seul obstacle à l’expulsion restera l’existence de la trêve hivernale. Cette dernière se définit comme étant un sursis à l’exécution des mesures d’expulsion entre le 1er Novembre et le 31 mars de l’année suivante (depuis la loi ALUR).
La trêve hivernale est encadrée par l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, lequel dispose en son alinéa premier :
« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 25-1o) «31 mars» de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. »
Toutefois, contrairement aux croyances communes, la trêve ne bénéficie pas à toutes les personnes faisant l’objet d’une procédure d’expulsion. La loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue entériner une position jurisprudentielle et préciser l’article L412-6 :
«Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.»
Sont ainsi exclus :
- – Les occupants des locaux commerciaux, professionnels ou ruraux
- – Les personnes dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille
- – Les occupants entrés par voie de fait (autrement appelés « squatteurs »)
- – Les étudiants ne satisfaisants plus aux conditions pour lesquelles le logement a pu leur être attribué
- – Les conjoint, concubin ou partenaire de pacte civil de solidarité violent condamnés par le Juge aux Affaires Familiales.
Par extension, la trêve hivernale ne s’applique pas en matière de reprise des locaux abandonnés initiée par la Loi Béteille. Les magistrats retiennent qu’il n’y a aucun préjudice à reprendre possession d’un logement inoccupé. L’Huissier de justice, en tant qu’acteur principal de la procédure d’expulsion, saura vous guider et vous indiquer si votre situation vous permet de ne pas être contraint par ce sursis à l’exécution.
Nous sommes là pour vous guider et vous conseiller au plus près de vos intérêts.
OCCUPATION PAR VOIE DE FAIT
Que ce soit à Bordeaux, dans l’agglomération bordelaise ou sur l’ensemble du territoire français, l’occupation d’une habitation ou d’un terrain par des personnes entrées par voie de fait tels que des squatters ou des gens du voyage peut rapidement entrainer de grandes difficultés si la situation n’est pas prise en charge dans les plus brefs délais.
Outre les dégradations, déchets, et vol de fluides (eau, électricité), passé un délai de 48 heures fixé par la pratique de la police en matière de constat du flagrant délit, une procédure judiciaire devra être engagée aux fins d’obtention d’une décision de justice ordonnance l’expulsion.
C’est pourquoi, il convient très rapidement de contacter un huissier de justice afin de constater la voie de fait, à savoir la pénétration dans les lieux sans droit ni titre, souvent en détériorant la porte d’entrée ou l’accès au terrain (barrières cassées, pierres déplacées, fossés remblayés…)
Le constat d’huissier est donc la première étape indispensable. Nous relevons l’identité des personnes présentes, leur déclaration sur leur arrivée dans les lieux, répertorions les immatriculations des caravanes et leur nombre.
A défaut de départ volontaire des occupants, le propriétaire devra saisir les services de la Présidence du Tribunal Judiciaire afin d’obtenir un titre permettant l’expulsion. Le constat de l’Huissier de justice servira de preuve de la voie de fait.
Porteur de la décision ainsi rendue, l’Huissier la met à exécution.
S’il est vrai que les délais imposés par les textes de loi sont toujours trop long, il convient de noter que le délai de 2 mois fixé par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas en matière de voie de fait. Seul un délai suffisant pour quitter les lieux doit être offert (48 heures en pratique). L’article le rappelle dans son alinéa 2.
Le propriétaire des lieux n’est pas non plus soumis à la trêve hivernale imposée par l’article L412-6 d du Code des procédures civiles d’exécution qui l’exclut expressément depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 mettant fin à tout doute et discussion en l’espèce.
Rapidité et efficacité sont les mots d’ordre en matière voie de fait. Nous mettons à votre disposition nos connaissances et notre réactivité.
